,,

政策財經(jīng)

樓市，正在悄悄下一盤大棋！

2019-12-19來源：中財網(wǎng)

　　這一年樓市都處于穩(wěn)定中，雖然珠三角以及部分城市的房價依舊很有看點，但其余大部分城市還是很穩(wěn)定的。

　　前幾天統(tǒng)計局11月的樓市數(shù)據(jù)也證明了這一點。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月新建住宅城市價格上漲的城市有44個，是最近2年的市場最低點，這已是上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月下滑。

　　在這幾年一力求穩(wěn)的政策調(diào)整下，樓市確實穩(wěn)定下來了，而且在前幾天中央經(jīng)濟工作會議中再次明確提出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制。

　　而這也將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策基本導向。

　　“穩(wěn)”確實有無數(shù)好處，但我們也付出了不小的代價。

　　這么大的代價為了什么?

　　前段時間，國家統(tǒng)計局公布了第三季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)。

　　其中最引人側(cè)目的是，第三季度GDP增長僅為6.0%，低于二季度的6.2%、一季度的6.4%，也低于市場機構(gòu)預測的6.1%。

　　同時，這也是自1992年國家有季度數(shù)據(jù)以來的最低增速！

　　對上述罕見的數(shù)據(jù)，官方給出的解讀是：

　　“前三季度國民經(jīng)濟運行整體平穩(wěn)......經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化.....國內(nèi)外經(jīng)濟形勢依然復雜嚴峻，外部不穩(wěn)定不確定因素增多，經(jīng)濟下行壓力較大。”

　　雖然措辭謹慎，但下行壓力較大卻已經(jīng)擺到明面上了。

　　在當前大環(huán)境下，出口疲軟，私人投資急劇收縮，公共基礎設施建設的恢復也低于預期。

　　其次近兩年大國摩擦，外貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈受阻，經(jīng)濟滑落也顯現(xiàn)了出來，這點從今年的企業(yè)注銷數(shù)就可以看得出來，今年各行各業(yè)錢緊也成了常態(tài)。

　　而根據(jù)以往情況來看，如果一旦放松樓市，公共基礎設施支出的加速增長，就會對經(jīng)濟產(chǎn)生一定的積極影響。

　　但這一步卻一直扛著沒有動。

　　這不禁讓人思考，我們?yōu)榱?ldquo;穩(wěn)”付出的代價可不小，穩(wěn)這么長時間到底是為了什么？

　　雖然犧牲的只是短期利益，但短期利益也是利益，更何況今年的經(jīng)濟增長并不樂觀，只要割肉就會疼。

　　如此行事僅僅只是為了達到穩(wěn)的目的，僅僅只是為了減輕杠桿和危機？

　　顯然不是。

　　前段時間樓市的動態(tài)都還沒有太明顯，但最近一些城市的動作已經(jīng)開始露出苗頭了。

　　開始觸及根本

　　小笙之前說過，樓市第一步穩(wěn)住，然后當去除過多的金融水分后一定還有循序漸進的調(diào)整。

　　畢竟無論是穩(wěn)房價，還是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，或是加強監(jiān)管這些措施，都只是短期戰(zhàn)術(shù)，并不能觸及“為何導致樓市現(xiàn)狀的根本”。

　　只要沒有觸及根本，這些動作就需要循環(huán)往復的做，經(jīng)濟發(fā)展就會一直受房產(chǎn)制約裹挾！

　　想擺脫這種現(xiàn)狀只能從根本上入手。

　　而這個根本就在于土地以及原有的樓市規(guī)則。

　　今年8月三次修正的最新《土地管理法》通過，其中一些新修訂的條款就觸及到了根本。

　　新法刪除了原來土地管理法第43條（任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定）。

　　這項修改也意味著，今后經(jīng)營性建設性用地入市不必再征收為國有土地，只須由村民代表會，或者村民會議三分之二以上的成員同意即可直接入市交易。

　　同時使用者在取得農(nóng)村集體建設用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

　　雖然此項規(guī)定目前不涉及商品住宅，但也意味著一級土地市場壟斷終于被撕開一個口子。

　　除此之外近期也有兩個地方給出了新的信號。

　　前幾天全國首宗土地混合開發(fā)項目落地南海，作為國內(nèi)首宗土地混合開發(fā)出讓的項目，創(chuàng)新了“國有+集體”“出租+出讓”的混發(fā)開發(fā)模式。

　　改變和創(chuàng)新開發(fā)模式的不僅僅只有南海，這個月13號西安也提出了。

　　西安市住建局發(fā)布征求意見稿，核心內(nèi)容是居民購買期房時的購房款交存到監(jiān)管專戶，開發(fā)商不得直接收取。

　　在此之前，2018年9月，廣東省也曾傳出過要降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

　　雖然后來沒看到有實際動作，但這次西安再次提出，也說明越來越多的地方城市開始深入樓市根本問題，想治本。

　　要知道炒樓花從當年住房商品化傳入內(nèi)地就一直存續(xù)至今，幾十年從未有過變化。

　　近期我們也看到了，隨著開發(fā)商資金的收緊，很多樓盤的交房質(zhì)量都很差勁，而這種問題，如果不從根本上做出改變，只靠商人信譽或是監(jiān)管，很難解決。

　　想解決，還得深入到內(nèi)核做改變，這種改變，已經(jīng)開始。

　　不會停止

　　目前來看，房地產(chǎn)投資依舊保持在10.5%，遠高于其他行業(yè)，依然還是穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的“壓艙石”。

　　但長遠來看，房地產(chǎn)行業(yè)將完成歷史使命，未來也會被逐步擠出轉(zhuǎn)移向其他行業(yè)，來幫助整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級調(diào)整。

　　房地產(chǎn)市場在金融上的工作已經(jīng)做得差不多了，杜絕炒房和大眾薅樓市羊毛只要解決兩件事。

　　一是，從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠，增加炒房者的成本，降低他們的投資回報。

　　另一個則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應。

　　顯然第一個目前已經(jīng)能看到很好的效果，第二個房產(chǎn)稅也在路上了。

　　金融上穩(wěn)了，要深入到土地以及原有的樓市規(guī)則上就會容易很多。

　　目前樓市穩(wěn)定可不是單純的穩(wěn)，長效機制也不只是說說而已，國內(nèi)很多重大政策，通常字數(shù)越少、越模糊，實際上威力反而越大。

　　樓市從長效機制提出后，就一直在行動。

　　雖然目前在土地和原有樓市規(guī)則上的改變才剛剛開始，真正的實施深入還需要時間，但并不會停止。